物業設施設備管理制度和操作規程？新益為|TPM咨詢服務中心TPM咨詢公司概述：

　　

　　高壓配電管理制度

　　

　　一、高壓配電是項目供電重要部位，未經領導或專業人員許可，除機電維修管理人員外，其它任何人不得擅入。

　　

　　二、操作維護責任人必須是持《高壓進網證》、《特種作業操作證》的合格人員。

　　

　　三、凡進入高壓室作業（包括清潔性工作）必須由二人以上進行，嚴格執行操作監護制度，遵守操作規程。做清潔衛生工作時必須保持規定的安全距離。

　　

　　

　　

　　TPM咨詢

　　

　　四、室內嚴禁存放與操作無關的一切雜物，保持室內清潔衛生，設備狀況良好。

　　

　　高壓配電管理規定

　　

　　一、必須由物業站領導批準的、或持有高壓操作許可證的人員方可進入高壓配電房室。

　　

　　二、保持室內清潔，設備干凈無塵，不得堆放雜物。

　　

　　三、嚴禁在室內吸煙。

　　

　　四、操作配電房前，應仔細閱讀配電房說明書及注意事項。

　　

　　五、斷電后，必須進行接地保護。

　　

　　六、合閘前，必須斷開接地保護。

　　

　　高壓開關柜操作規程

　　

　　一、操作人員必須持有市級以上供電局頒發的“高壓操作進網證”，必須熟悉一次系統結線及開關柜操作原理，操作時必須穿戴好絕緣手套、絕緣鞋。

　　

　　二、操作人員必須嚴格遵守《操作票制度》，操作時至少有二人以上在場，一人操作一人監護。

　　

　　三、操作時先打開接地開關操作孔鎖、真空開關操作孔鎖、檢查三相電源指示燈。

　　

　　四、對于接地開關，其指示牌為“|”時表示接通，為“錯誤！未找到引用源。”表示分斷；對于真空開關，其指示牌為“|”時表示接通道，為“錯誤！未找到引用源。”表示分斷。

　　

　　五、分閘操作：先按動跳閘機構鈕，開關指示牌呈“錯誤！未找到引用源。”向，再用操作柄操作接地開關，使指示牌呈“|”向。后鎖上操作孔鎖，分閘完畢。

　　

　　六、合閘操作：先用操作柄操作接地開關，指示牌呈“錯誤！未找到引用源。”向，再用操作柄操作真空開關，操作柄插入操作孔后使操作機構向下運動，指示牌呈“|”向，三相電源指示燈亮，再使操作機構向上運動進行鎖定，最后鎖上操作孔鎖，合閘完畢。

　　

　　七、嚴禁操作進線柜接地開關及出線聯網開關。

　　

　　低壓配電操作規程

　　

　　一、合閘送電操作規程

　　

　　1.非機電組人員不得進行合閘操作作業。

　　

　　2.合閘前，應斷開各分路全部空氣開關。

　　

　　3.確定整個線路無人進行操作，無短路現象。

　　

　　4.對各電源開關進行合、斷一次試送電合閘后檢查各表指示，并觀察五分鐘。

　　

　　二、停電操作規程

　　

　　1.斷開各分回路的空氣開關，拉下各回路刀閘開關。

　　

　　2.斷開低壓配電柜總開關。

　　

　　3.掛好“有人操作嚴禁合閘”的警示標牌。

　　

　　三、停（送）電操作程序

　　

　　1.停電程序：斷開低壓側各分路負荷開關和閘刀——斷開低壓側總空氣開關——斷開低壓側總刀開關。

　　

　　2.送電程序：與停電順序相反。合上低壓側總刀開關——合上低壓側總空氣開關——合上各分路刀開關及負荷開關。

　　

　　四、市電—發電轉換操作程序

　　

　　1.有自動投入功能的市電—發電供電系統。

　　

　　市電停電數秒鐘后，發電機啟動并建立電壓，電氣聯鎖裝置動作，線路自動轉入發電供電。此時，電工對中央空調、分體空調等設備，以及需人工轉換的部分線路進行手動轉換。

　　

　　市電恢復后，對于上述設備、線路再行轉換及重新啟動。轉換操作應參照“停送電操作順序”進行。

　　

　　2.無自動投入功能市電—發電供電系統。

　　

　　市電停電時，手動啟動發電機，待電壓穩定后，逐級依次進行轉換。市電恢復后，則依照與之相反的順序進行轉換電操作。轉換操作應參照“停送電操作順序”進行。

　　

　　五、維護作業

　　

　　1.嚴禁帶電操作。特殊情況必須帶電作業時，應有可靠的防護措施，并按照安全操作規程進行作業，現場有專人監護，以防觸電事故。

　　

　　2.每天巡視設備運行情況，如實填寫運行記錄表，發現問題及時檢修。

　　

　　3.定期對設備進行維護保養，保持配電房整潔，防止塵物污染及小動物進入造成短路事故。除必要的配套工具外，配電房不得存放易燃易爆及其他物品。

　　

　　配電房管理制度

　　

　　一、嚴格執行《電工安全操作規程》，嚴禁非工作人員入內。

　　

　　二、值班人員必須熟悉電氣設備運行情況，保持配電房的清潔衛生。

　　

　　三、保持良好的室內照明和通風，室內應急燈狀況良好，室溫控制在35°C以下。

　　

　　四、室內放置有效干粉滅火器和二氧化碳滅火器，設備上各標識牌清晰、醒目，操作工具、標識牌、警示牌絕緣保護器材齊全。

　　

　　五、實行巡查制度，每班值班員必須認真填寫《電力運行記錄表》，發現異常問題及時處理和報告，并把監控情況如實填寫在《值班記錄表》上。

　　

　　六、巡查內容包括室內（變壓器室）有無異聲、異味（溫控器），屏上指示燈是否正常，電纜溝內是否積水，雷雨天室內是否滲水等，發現異常及時報告，并做好值班記錄。

　　

　　七、配電房內嚴禁亂拉亂接線路，如確有需要和線路改變（年大檢修時），必須書面報告上級。

　　

　　八、嚴禁違章操作，操作及檢修時，必須按規定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、手套、標識牌。

　　

　　九、在帶電設備周圍嚴禁使用鋼卷尺、皮卷尺和線尺（夾有金屬絲者）進行測量工作。

　　

　　十、在電容器繞上或進入工作時，應將電容器逐個多次放電并接觸后方可進行。

　　

　　配電安全操作規程

　　

　　配電值班人員須經上崗培訓，并取得上崗合格證，同時熟悉所轄供配電系統，高低壓開關操作方法及母聯運作流程后，方可執行本規程，本規程中“低壓”指400V工作側，變壓器高壓側10KV。

　　

　　一、操作準備工作

　　

　　1.穿戴好絕緣保護用品，并準備好工具和警示牌。

　　

　　2.操作人員和監護人員應同時在場。

　　

　　二、低壓合閘程序

　　

　　1.確定受電變壓器相對。

　　

　　2.確定相鄰低壓總平，觀察有無異常。

　　

　　3.執行先合低壓正常后，觀察有無異常。

　　

　　4.檢查三相電壓正常后，合上支路負荷屏閘。

　　

　　5.若使用母聯供電，則先確定另一個低壓總屏處于斷開位，并掛牌后才實行母聯方式。

　　

　　6.嚴禁變壓器并聯運行，示功率因數情況在合支路負荷屏閘后，適當投入電容器屏閘。

　　

　　三、全面斷電程序

　　

　　1.必須執行先斷支路負荷，然后斷低壓總屏，最后斷高壓進戶屏的原則進行斷電操作。

　　

　　2.全面斷電后，應在高壓進戶側掛牌警示。

　　

　　3.若是檢修，應合供電屏地刀，確保檢修人員安全。

　　

　　四、區段斷電程序

　　

　　1.低壓區段斷電分兩種情況：

　　

　　1）若是檢修低壓部屏，應斷開高壓供電閘，并掛警示牌。

　　

　　2）若是檢修支路負荷屏、母聯屏和電容器屏，應斷開該路低壓總屏并掛警示牌；另外，電容器屏切斷后，須經十分鐘后再投入。

　　

　　2.變壓器區段檢修應斷開相應的高壓供電屏閘，且聯通該屏地刀，以確保安全。

　　

　　3.支路屏以后的檢修區段停電，只須停該支路屏，并掛警示牌。

　　

　　五、掛警示牌程序

　　

　　1.低壓區段嚴禁送電位置必須掛“嚴禁送電”警示牌。

　　

　　2.實行誰掛牌誰取牌的安全操作程序。

　　

　　六、安全巡視檢查程序

　　

　　巡視檢查，主要采用耳聽、眼看、鼻嗅等感官方式，確定各受電部位有無異常，如發現異常，應及時報告并做詳細記錄。

　　

　　電工安全操作規程

　　

　　一、保證安全的組織措施

　　

　　1.在電氣設備上工作，必須執行工作票制度，保證工作人員的安全，避免事故發生。

　　

　　2.工作票由物業負責人或電工班長根據系統情況和操作內容進行簽發。

　　

　　3.工作許可手續，可以通過工作票履行工作許可手續。

　　

　　4.執行工作監護制度，使工作人員受到監護人的指導與監督，以及時糾正違反安全規章的行為。

　　

　　二、保證安全的技術措施

　　

　　1.停電：必須將全部設備或部分設備的電源完全斷開，有一個明顯的斷開點。

　　

　　2.驗電：對已停電設備的進出線進行效驗，確認設備無電。

　　

　　3.施工或設備檢修應設接地線：對于可能送電至停電設備的電源側均應三相短路接地。

　　

　　4.懸掛指示牌：一經合閘即可送電到施工或檢修設備的開關和刀閘操作把手上懸掛“禁止合閘，有人工作”的標識牌。

　　

　　三、安全操作規定

　　

　　1.電氣設備的操作人員，必須掌握變配電系統的分布、性能及操作方法。

　　

　　2.電氣設備操作必須由二人執行，一人操作，一人監護，且對設備比較熟悉者作監護人。

　　

　　3.按設備的電壓等級穿戴好絕緣勞保用品，按操作要領進行操作。

　　

　　4.送電操作程序：先合上電源側隔離開關，后合上負荷側隔離開關。

　　

　　5.停電操作程序：先拉開負荷側隔離開關，再拉開電源側隔離開關。

　　

　　發電機管理規定

　　

　　一、 發電機房附近不應該有導電塵埃、腐蝕性化學氣體、易燃易爆物品。

　　

　　二、 發電機房應通風良好，環境溫度應為5℃—40℃，空氣相對濕度不得大于95％。

　　

　　三、 機房內設備由專業技術人員負責管理和巡視，無關人員嚴禁入內。

　　

　　四、 保持室內清潔衛生，定期保養。

　　

　　五、 嚴格執行崗位責任制，執行設備的安全操作規程，不得隨意更改設備運行方式及整定值。

　　

　　六、 發電機的應急柜電源切換開關平時應放在市電位置，一旦市電失電，應急開關應機械切換到發電機電源上。

　　

　　七、 發電機控制開關應放在自動位置上，啟動時間放在7秒（s），當市電失電時，發電機應在7秒（s）之內正常發電送往電網。

　　

　　八、 發電機的直流電瓶平時應浮充電。

　　

　　九、 當發電機正常運行，要對發電機的運行參數及狀況做詳細的記錄。

　　

　　十、 建立巡視記錄，每班巡查一次，特殊情況加強巡視。

　　

　　十一、 嚴格遵守安全防火制度。

　　

　　柴油發電機安全操作規程

　　

　　一、自動狀態

　　

　　1.保持啟動電動機的蓄電池組達到啟動電壓。

　　

　　2.保持散熱器冷卻水位正常，循環水閥常開。

　　

　　3.曲軸箱油位保持在量油尺刻線±2cm的范圍內。

　　

　　4.油箱油量在一半以上，燃油供油閥常開。

　　

　　5.發電機控制屏的“運行——停止——自動”開關放在“自動”位置。;

　　

　　6.機組配電屏的模式開關在“自動”位置。

　　

　　7.散熱器風機開關打在“自動”位置。

　　

　　8.機組收到試電失壓的訊號后啟動，確認試電失壓，切開轉換柜試電開關，合上轉換柜發電開關，啟動機房的進風和排風機。

　　

　　二、 手動啟動

　　

　　1.室內氣溫低于20℃時，開啟電加熱器，對機器進行預熱。

　　

　　2.檢查機體及周圍有無妨礙運轉的雜物，如有應及時清走。

　　

　　3.檢查曲軸箱油位、燃油箱油位、散熱器水位。如油位水位低于規定值，應補充至正常位置。

　　

　　4.檢查燃油供油閥和冷卻水截止閥是否處于開通位置。

　　

　　5.檢查起動電動的蓄電池組電壓是否正常。

　　

　　6.檢驗配電屏的試驗按鈕，觀察各報警指示燈有否接通發亮。

　　

　　7.檢查配電屏各開關是否置于分閘位置，各儀表指示是否處于零位。

　　

　　8.啟動進風和排風機。

　　

　　9.按動發動機的起動按鈕，使其啟動運轉。如第一次起動失敗，可按下配電屏上相應的復位按鈕，待其警報消除、機組回復正常狀態方可進行第二次啟動。啟動后，機器運轉聲音正常，冷卻水泵運轉指示燈亮及路儀表指示正常，啟動成功。

　　

　　三、手動操作并聯供電

　　

　　1.待并車發電機的油溫、水溫、油壓達到正常值，運轉正常。

　　

　　2.等并車發電機的輸出電壓和頻率的數值與母排上的數值相一致。

　　

　　3.把待并車發電機的同步器手柄打在“合閘”位置。

　　

　　4.觀察同步指示器的指示燈及指針。

　　

　　5.觀察同步指示器的指示燈，完全熄滅時或指針旋轉到零位，即可打上并電合閘開關。

　　

　　6.機組進入并車運行，隨后把其同步器手柄旋回“關斷”位置。

　　

　　7.如果同步器合閘后，同步器指針旋轉太快或反時針旋轉，則不允許并車，否則，將導致合閘失效。

　　

　　8.手動并車成功后，應立即與低壓配電房聯系，落實總配電屏饋出開關可否合閘送電后再行操作。

　　

　　四、運行安全管理

　　

　　1.按照規定時間檢查各指示儀表，注意潤滑油的壓力，水溫是否有變化。潤滑油的壓力不得低于150kPa，冷卻水溫度不得高于95℃。

　　

　　2.檢查曲軸箱油位、燃油箱油位、散熱器水位，低于正常位置應予以補充。

　　

　　3.勤觀察配電屏各儀表及報警指示燈是否正常。凡紅燈亮表示有故障，綠燈為正常運行指示燈。

　　

　　4.查充電器是否正常充電。

　　

　　5.傾聽機器的各部分運轉聲響是否正常。

　　

　　6.手模機體外殼、軸承部位外殼、油管、水管，感覺溫度是否正常。

　　

　　7.留意發機或電器設備是否有焦糊等異味。

　　

　　8.發現有不良情況，應即時處理解決；嚴重的應停機處理。

　　

　　9.凡故障停機，須把故障消除，然后按動機組上的重復手掣，機組方可再進行運作。

　　

　　10.對各運行參數，每班記錄不少于兩次。

　　

　　五、停車

　　

　　1.總控屏的輸出饋電開關分閘，脫開電網。

　　

　　2.發電機空載運轉10分鐘后停車。

　　

　　3.停止機房的風機、冷卻水泵等。

　　

　　水泵房管理制度

　　

　　水泵房是提供業主生活、消防用水的關鍵部位，是直接關系到業主生活和生命財產安全的重要部位。為管理好水泵房，明確職責，制定如下規定：

　　

　　一、水泵房及底下水池，消防系統全部機房設備由機電人員負責監控，定期檢查保養、維修及清潔打掃，做好記錄。解決不了的問題及時書面報告領導。

　　

　　二、水泵房內機電設備由機電人員負責，其他人不得操作，無關人員不得進入泵房。

　　

　　三、水泵房內所有設備在正常運轉下，開關應放在自動位置，所有操作標志簡單明確，主接觸器開關每半個月檢查一次。

　　

　　四、消防泵按定期保養規定進行檢查，每月進行一次“自動、手動”操作檢查，每年進行一次全面檢查。

　　

　　五、水泵球閥定期檢查保養，泵房每周打掃一次，水泵管道每月檢查擦洗一次。

　　

　　六、水泵控制回路每月進行一次緊固，檢查是否可靠，檢查備用水泵能否在主機出現故障的情況下，自動運行。

　　

　　七、注意電機運行時的電流、升溫情況，聲音是否正常，機械是否滑動靈活，定期進行對軸加油，使水泵達到100%良好狀態。

　　

　　八、污水池衛生常清掃，水泵、管道常保養。

　　

　　九、地下水池、中位水箱、高位水箱的液位閥每周檢查一次，確保處于良好狀態。

　　

　　水污染事件防范措施及報告制度

　　

　　根據《中華人民共和國傳病防治法》和《生活飲用水衛生監督管理辦法》，為了預防和控制突發性生活飲用水事故發生及水污染引起的傳染病傳播流行，規范小區內生活飲用水集中式供水突發事件的處理工作，保護小區業主的生命安全和健康，維護小區的穩定和發展，結合小區實際，特制定本制度。

　　

　　一、成立小區水污染防范措施應急小組，組長為小區項目經理，成員為小區工作人員。

　　

　　二、應急小組負責在發生事故時，及時向所在地政府、省衛生監督主管部門報告，調配和組織相關人員和物資進行緊急事故搶救，同時向物業公司上級部門報告。

　　

　　三、二次供水管理人員嚴格履行工作職責，一經發現異常現象，第一時間向小區項目經理及相關部門人員報告（5分鐘內）。

　　

　　四、小區項目經理確認發生事故，立即向省衛生監督部門及公司上級相關部門報告（10分鐘內），并現場組織處理工作。

　　

　　五、應急小組負責現場處理全面工作及協調工作，包括現場調查與控制，現場設施及污染處理，樣品采集，清洗消毒，水源保護等工作，快速消除污染，減少危害，啟動安全水源。

　　

　　給排水系統維養職責

　　

　　一、定期檢查生活泵、氣壓罐、排污泵、水池、水箱管道、閥門、公共衛生間、管道進內的上下管道，閥門、集水坑、室內外排水溝渠（井）。

　　

　　二、生活泵、污水泵、管道、閥門定期進行維修保養，要求設備運行正常，壓力符合要求，儀表指示準確。無跑、冒、滴、漏現象。備用泵、污水泵、消防泵一般半個月要啟動一次，如發現問題要及時處理。

　　

　　三、集水坑、污水坑、室內外排水溝渠（井）定期疏通、清掏，排水暢通無堵塞；化糞池每年清掏二次。

　　

　　四、生活水箱（池）入口封閉，加蓋加鎖，溢水管、赤水管道氣口要加金屬網，室外的通氣口要有防護設施。

　　

　　五、雨、污水分離，不得混排，污水排放要達標。

　　

　　六、二次供水的貯水（箱）不得同其他用途的貯水設施混用。

　　

　　七、每半年應對二次供水水池（箱）進行全面清洗、消毒，水質經由資質的疾病預防控制機構檢測并達標。

　　

　　八、制定臨時停水、保管及水污染等應急處理預案，計劃停水要提前通知業主。

　　

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